Mesto, ktoré za šesť rokov vybudovalo Palm Jumeirah, dokáže nanovo definovať život v mrakodrape? Dubaj opäť stavia na svoju povesť globálneho architektonického inovátora.
Je ťažké uveriť, že Emirates Towers – tie dve ikonické veže z roku 2000 – môžu ešte výraznejšie ovplyvniť panorámu mesta. A predsa sa to práve deje. Jumeirah Residences Emirates Towers je projekt, ktorý 09.06.2025 oficiálne zmení pohľad na luxusné bývanie v regióne.
Určite ste už počuli pojem „branded residences“, ale stojí za to si ho priblížiť. Nejde o obyčajné apartmány s logom známej značky na fasáde. Hovoríme o obytných priestoroch spravovaných renomovanými hotelovými značkami – v tomto prípade Jumeirah. Celosvetový nárast tohto segmentu o 77 % v rokoch 2015–2025 ukazuje, že nejde o krátkodobý trend.
Vízia luxusu nad oblakmi – Projekt Jumeirah Residences Emirates Towers
Čo je zaujímavé, Emirates Towers viac ako dve desaťročia slúžili predovšetkým ako biznisové a hotelové priestory. Teraz však značka Jumeirah prináša do tohto miesta niečo, čo tu doteraz chýbalo – trvalé bývanie pre tých, ktorí chcú žiť v srdci dubajskej metropoly.
754 rezidencií – taký je rozsah tohto projektu. Počet sa môže zdať skromný v porovnaní s niektorými megaprojektmi v regióne, no tu nejde o masovosť. „Vytvárame novú kategóriu mestského luxusu, kde záleží na každom detaile,“ ako to vyjadril jeden zo zástupcov developera.
Prečo práve teraz tento projekt naberá na význame? Dubaj prechádza ďalšou fázou transformácie. Po rokoch zamerania sa na spektakulárne turistické atrakcie mesto investuje do riešení pre stálych obyvateľov. Ľudia chcú bývať tam, kde pracujú a trávia svoj čas.
Aby sme pochopili, čím sú tieto veže výnimočné, pozrime sa najprv na ich architektúru a na to, ako sa architekti postavili k výzve vytvoriť obytné priestory na takom ikonickom mieste.
Od vízie k forme – modernistické rozprávanie SCDA Architects
Pamätám si, keď som prvýkrát uvidel Emirates Towers v 90. rokoch – tie dve elegantné veže sa mi vtedy zdali vrcholom modernosti. Teraz, keď sa pozerám na najnovší projekt SCDA Architects, vidím, ako veľmi sa architektúra posunula vpred.
Celý objem je vlastne architektonický trik – budova akoby visela vo vzduchu, hoci má, samozrejme, pevné základy.
Základ a vstup
Spodná časť je klasická základňa s lobby s dvojitou výškou. Ale tu začína zaujímavosť – vysunutá časť budovy vytvára prirodzený prístrešok nad vstupom. Nie je potrebné žiadne dodatočné zastrešenie, pretože samotná architektúra rieši problém ochrany pred slnkom. To je typické pre SCDA – forma slúži funkcii, ale robí to elegantne.
Záhrada-klaustor pri lobby je bioklimatické riešenie. Vzduch prirodzene cirkuluje, teplota klesá o niekoľko stupňov. Jednoduché a účinné.
Konzolová konštrukcia
Stredná časť budovy je v podstate obyčajné jadro. No horné poschodia – to je už iný príbeh. Konzolová forma znamená, že časť budovy vyčnieva mimo pôdorys spodných podlaží. Inžinieri určite čelili zaujímavej výzve, aby to všetko držalo pohromade.
Z diaľky to naozaj pôsobí, akoby sa vznášalo. Najmä večer, keď spodná časť mizne v tieni.
Tri nebeské terasy
Toto je asi najzaujímavejšia časť celého projektu. Infinity bazény na rôznych úrovniach – každý ponúka iný výhľad. Jeden smeruje na Downtown, druhý na Museum of the Future, tretí poskytuje panorámu v rozsahu 360 stupňov.
Vodné zrkadlá odrážajú nebo a budovy. Niekedy je ťažké určiť, kde končí bazén a začína horizont. Práve toto je ten „poetický minimalizmus“, o ktorom hovorí Soo K. Chan.
| Budova | Výška | Typ držiaka | Funkcia |
|---|---|---|---|
| SCDA Dubaj | 354,6 m | Horný segment | Obytná |
| Seattle Central Library | 56,4 m | Bočný | Verejná |
| CCTV Peking | 234,0 m | Slučka | Mediálna |
SCDA Architects pôsobí od roku 1995. Soo K. Chan, zakladateľ, vždy zdôrazňuje, že architektúra by mala byť poéziou v betóne a oceli. Nezveličuje – ich budovy skutočne majú v sebe niečo lyrické.
Minimalizmus tu neznamená chudobu foriem. Skôr ide o očistenie od všetkého zbytočného. Každá línia má svoj zmysel, každý povrch slúži konkrétnej funkcii.
Objem je len rám – skutočný život sa začína vo vnútri, keď obyvatelia začnú vytvárať svoje príbehy v týchto priestoroch.
Luxus vo vertikále – zážitok rezidenta a servis Jumeirah
Predstav si, že sa ráno zobudíš a prvé, čo vidíš, nie je budík na telefóne, ale jemné klopanie na dvere. To je tvoja osobná concierge služba s rannou kávou a čerstvými croissantmi. Znie to ako scéna z filmu? V rezidenciách Jumeirah je to každodenná realita.
Byty ponúkajú dispozície od jednej do štyroch spální, ale najdôležitejšie je niečo iné – princíp „zero overlooking“. Znamená to, že žiadny sused ti nemôže nazrieť do okna. Súkromie je tu absolútne. Každý byt má vlastný vchod pod konzolou mrakodrapu, kde čaká dedikovaná obsluha.
To nie je obyčajný vrátnik, ktorý sedí na recepcii a občas pomôže s taškami.
Concierge pracuje pre teba nonstop. Potrebuješ rezerváciu v reštaurácii o tretej ráno? Vybavené. Zabudol si na výročie svadby? Kvety, večera, možno aj let do Paríža – všetko bude zorganizované do hodiny.
Zoznam služieb Jumeirah, ktoré sú dostupné výhradne pre rezidentov, je pôsobivý. Housekeeping znamená, že sa už nikdy nemusíš starať o upratovanie. Catering? Šéfkuchár z ich hotelov ti môže pripraviť obed priamo doma. Prioritné rezervácie v celej sieti Jumeirah po svete sú ďalším bonusom pre tých, ktorí často cestujú.
Porovnajme to s inými značkovými rezidenciami. V Londýne máme Ritz-Carlton Residences, v New Yorku Trump Tower. Ale dubajský model ide ešte ďalej. Tam bývaš vedľa hotela, tu hotel býva v tebe. Ten rozdiel je obrovský.
Štandardné bytové spoločenstvá ponúkajú správcu, možno bezpečnostnú službu. Jumeirah ti dáva osobného asistenta pre život. Keď sa vrátiš z ciest, chladnička je naplnená podľa tvojich predstáv. Keď odchádzaš, niekto polieva kvety a preberá poštu.
Nehovorme si klamstvá – toto niečo stojí. Ale dá sa vôbec vyčísliť čas, ktorý ušetríš? Stres, ktorému sa vyhneš? Pohodlie, že sa o teba vždy niekto postará?
Luxus nie je len pohodlie, je to aj kapitál, ktorý pracuje aj vtedy, keď ty pokojne spíš vo svojej spálni s výhľadom, ktorý ti nikto nemôže narušiť.
Sily trhu – prečo investori upierajú zrak na Sheikh Zayed Road
Výnosy v Dubaji dosiahli 6-8 % ročne podľa najnovších údajov za Q3 2025. To je výrazne viac, než ponúkajú tradičné realitné trhy v Európe. Sheikh Zayed Road priťahuje pozornosť medzinárodných investorov nie náhodou.
Zahraničný dopyt poháňa miestny trh ako nikdy predtým. Emaar zaznamenal nárast predaja o 22 % na 16,6 mld. USD v období Q1-Q3 2025. Tieto čísla hovoria samy za seba – trh je ďaleko od nasýtenia. V skutočnosti len začína naberať na obrátkach.
Cenové rozpätie 850-5 000 AED za štvorcový stopu na Sheikh Zayed Road sa môže zdať široké, ale má to svoj dôvod. Spodná hranica konkuruje projektom v Marina či JBR, zatiaľ čo horná je stále pod úrovňou Palm Jumeirah alebo Downtown. Je to strategická cenová pozícia.
Stojí za to porovnať hlavné prémiové investície:
| Projekt | Vstupné | Výnos | Vybavenie |
|---|---|---|---|
| Sheikh Zayed Road | 850-5000 AED/ft² | 6-8% | Metro, blízkosť múzea |
| Downtown Dubaj | 1200-6500 AED/ft² | 5-7% | Burj Khalifa, prístup do nákupného centra |
| Palm Jumeirah | 2000-8000 AED/ft² | 4-6% | Pláž, luxusné rezorty |
Infraštruktúra je kľúčovým faktorom ROI. Plánovaná stanica Blue Line vo vzdialenosti 74 metrov do roku 2029 úplne zmení dynamiku tejto lokality. Blízkosť Museum of the Future už teraz zvyšuje prestíž tejto adresy.
Tri hlavné faktory návratnosti investície:
- Zvýšenie hodnoty nehnuteľností vďaka rozvoju infraštruktúry
- Stály dopyt nájomcov z finančného a technologického sektora
- Obmedzená ponuka pozemkov v centrálnej časti mesta
Samozrejme, existujú riziká. Kolísanie cien ropy môže ovplyvniť miestnu ekonomiku. Pravidlá týkajúce sa vlastníctva cudzincom sa občas menia. Historicky si však Dubaj s takýmito výzvami poradil lepšie než iné regionálne trhy.
Vstupné bariéry už nie sú také vysoké ako kedysi. Minimálna investícia začína približne na úrovni 500-tisíc AED, čo otvára trh širšiemu okruhu investorov.
Ako budú tieto čísla vyzerať, keď veže dosiahnu plnú výšku a celá infraštruktúra bude hotová? Prognózy naznačujú ďalší rast hodnoty, najmä v kontexte blížiaceho sa Expo 2030 a realizácie Dubai Vision 2071.
Horizont 2030 – strategické závery a ďalšie kroky
Pamätáte si ten orientačný bod 2028-2030? Už to nie je tak ďaleko. Vlastne to znie ako science fiction, ale plánovanie v Emirátoch bolo vždy dosť… ambiciózne.
Čo robiť dnes
Úprimne, väčšina z nás sleduje tieto veľké projekty z diaľky. Ale ak niekto naozaj uvažuje o presune, sú tri veci, na ktoré sa oplatí dávať pozor. Prvá – sledovať harmonogramy výstavby, pretože tie sa menia častejšie ako počasie v Poľsku. Druhá sú možnosti nákupu off-plan, hoci tu treba byť opatrný. A tretí bod, možno najdôležitejší – ESG ukazovatele v emirátskych projektoch. To už nie je výstrelok, to je štandard.
Čo sledovať zajtra
Dubaj má ten širší plán, o ktorom málokto hovorí. Sto desať kilometrov novej pobrežnej línie – to znie nereálne, ale oni už toľkokrát dokázali, že vedia stavať na vode aj na piesku. Blue Line je súčasťou väčšej skladačky. Niekedy mám pocit, že oni plánujú mesto tak, ako my plánujeme víkend, len v mierke desaťročí.
Architekti už začínajú prispôsobovať svoje portfólio. Nielen klíme, ale aj týmto novým štandardom udržateľného rozvoja. Obyvatelia? Tí sa prispôsobujú najrýchlejšie, pretože v týchto priestoroch musia žiť každý deň.
Ako vyzerá budúcnosť
Tento predpokladaný tridsaťpercentný nárast transakcií s vilami do roku 2030 – to nie je len číslo. To ukazuje smer, ktorým sa uberá celý trh. Ľudia chcú viac priestoru, viac súkromia, viac kontaktu s vodou.
O desať rokov bude panoráma Dubaja vyzerať úplne inak. Všetky tie projekty, o ktorých teraz hovoríme ako o plánoch, budú realitou. Deti sa tam budú hrať na plážach, ktoré ešte neexistujú.
Investori už dnes musia myslieť v kategórii 2030+, pretože trh nečaká na nerozhodných. Nie je to preteky, ale tempo je dôležité.
Začni sledovať tieto trendy už teraz, skôr než si ich všimnú všetci ostatní.
NISSO 79
redakcia architektúra & nehnuteľnosti
Luxury Reporter
